عدم احرازشرایط اخذ وام مسکن برای ملک پیش‌خرید در انتاریو، گزینه‌های موجود برای خریداران

خرید ملک پیش ‌فروش‌شده در استان انتاریو غالباً شامل فاصله زمانی قابل توجهی بین امضای قرارداد خرید (APS) و تاریخ نهایی انتقال مالکیت است. در این مدت، ممکن است شرایط مالی یا شخصی شما تغییر کند از جمله توانایی شما برای دریافت وام مسکن جهت خرید. اگر در زمان انتقال نتوانید وام مسکن دریافت کنید و در نتیجه قادر به تکمیل معامله نباشید، ممکن است با پیامدهای جدی حقوقی و مالی روبرو شوید.

این مقاله به بررسی پیامدهای ناتوانی درانتقال به علت مشکلات مالی، و همچنین راهکارهای قانونی و عملی موجود برای خریداران تحت قوانین استان انتاریو می‌پردازد.

پیامدهای حقوقی ناتوانی در تکمیل معامله

در صورتی که نتوانید وام مسکن دریافت کرده و معامله را تکمیل نمایید، به طور کلی در نقض قرارداد بر اساس مفاد(APS)  قرارداد خرید و فروش تلقی می‌شوید. برخی از پیامدهای محتمل عبارت‌اند از:

۱.ضبط پیش‌پرداخت (Deposit): سازنده (Builder) : مجاز است پیش‌پرداختی را که قبلاً پرداخت کرده‌اید به عنوان بخشی از خسارات ناشی از تخلف شما نگه دارد.

۲. مسئولیت پرداخت خسارات: علاوه بر ضبط پیش‌پرداخت، سازنده ممکن است از شما مطالبه خسارت نماید، از جمله:

• اختلاف قیمت بین مبلغ خرید شما و قیمت فروش مجدد ملک،
• هزینه‌های کمیسیون املاک و دستمزدهای قانونی مرتبط با فروش مجدد،
• هزینه‌های جاری یا سود از دست رفته ناشی از تأخیر در فروش.

گزینه‌ها و راهکارهای موجود برای خریداران

پیش از آنکه خود را در وضعیت تخلف قرار دهید، ممکن است بخواهید گزینه‌های زیر را به عنوان راهکار بررسی کنید:

۱. انتقال قرارداد خرید و فروش (Assignment)

می‌توانید قرارداد خرید و فروش خود را با رضایت سازنده و پرداخت هزینه‌های مرتبط به خریدار واجد شرایط دیگری منتقل نمایید. این روش که به "فروش قراردادی" شناخته می‌شود، در صورتی که شرایط بازار مناسب بوده و سازنده با انتقال موافقت کند، می‌تواند از بروز تخلف جلوگیری کند.

۲. افزودن خریدار دوم

برخی سازندگان ممکن است اجازه دهند که شخص دیگری (مانند یکی از اعضای خانواده یا یک سرمایه‌گذار) به عنوان خریدار مشترک به قرارداد اضافه شود. این اقدام می‌تواند در ارزیابی اعتبار مالی از نظر وام‌دهندگان مفید واقع شده و امکان تکمیل معامله را فراهم کند.

۳. تأمین مالی خصوصی یا جایگزین

در صورتی که وام ‌دهندگان  قادر به پرداخت وام از بانکها نباشند، می‌توانید گزینه‌های زیر را در نظر بگیرید:

• وام‌ خصوصی،
• (Co-signer) استفاده از ضامن یا هم‌امضا کننده.

لازم به ذکر است که این گزینه‌ها معمولاً با نرخ بهره بالاتر، هزینه‌های حقوقی بیشتر و کارمزدهای بالاتری همراه هستند.

۴. درخواست کاهش قیمت به دلیل ارزیابی پایین ‌تر

اگر تأمین مالی شما به دلیل ارزیابی پایین‌تر ملک نسبت به قیمت خرید اولیه رد یا کاهش یافته باشد، می‌توانید از سازنده درخواست کاهش قیمت نمایید. این درخواست باید به صورت کتبی و ترجیحاً از طریق وکیل ارائه شده و به همراه ارزیابی رسمی ملک باشد.

۵. مذاکره برای فسخ قرارداد به‌صورت دوجانبه  (Mutual Release)

در صورت ناتوانی درانتقال، می‌توانید با سازنده وارد مذاکره شده و توافقی دوجانبه برای فسخ قرارداد حاصل نمایید. هرچند سازنده الزامی به پذیرش چنین درخواستی ندارد، ولی در برخی شرایط ممکن است حاضر شود بخشی یا تمام پیش‌پرداخت شما را مسترد کند و شما را از مسئولیت‌های آتی معاف نماید.

۶. استفاده از وام مسکن به‌صورت "Vendor Take-Back" (VTB)

برخی سازندگان ممکن است بخشی از مبلغ خرید را به صورت وام مستقیم از طرف خود تأمین نمایند. این نوع وام زمانی مفید است که فقط برای بخشی از مبلغ نیاز به کمک مالی داشته باشید.

۷. بررسی متمم Tarion برای حقوق فسخ قرارداد

تمام خریدهای جدید آپارتمان یا خانه‌های آزاد (Freehold) شامل "متمم Tarion" هستند که رویه‌هایی برای اطلاع ‌رسانی تأخیر و حقوق فسخ قرارداد را مشخص می‌کند.

برای واحدهای مسکونی در مجتمع‌های کاندومینیوم، خریداران از یک دوره انصراف ۱۰ روزه برخوردار هستند (که از تاریخ امضای قرارداد خرید و فروش و دریافت کلیه اسناد کاندومینیوم از سوی سازنده آغاز می‌شود). این دوره به شما این امکان را می‌دهد که قرارداد را فسخ کرده و بیعانه پرداخت ‌شده را بازپس گیرید..

هدف از این دوره ۱۰ روزه، فراهم آوردن فرصت کافی برای شماست تا بتوانید قرارداد خرید و فروش و اسناد مربوط به کاندومینیوم را با دقت بررسی نموده و تصمیمی آگاهانه در خصوص ادامه یا عدم ادامه معامله خرید اتخاذ نمایید.

۸. درخواست تمدید تاریخ انتقال

در صورت نهایی نشدن وام، ممکن است از سازنده درخواست تمدید کوتاه‌ مدت نمایید. این تمدید ممکن است فرصت کافی برای:

• -نهایی‌سازی تأمین وام،
• -نقد کردن دارایی‌ها،
• -تکمیل فروش ملک فعلی شما را فراهم کند.

اگرچه سازنده الزام قانونی برای اعطای تمدید ندارد، بسیاری از سازندگان در مواردی که تمدید موجب جلوگیری از نقض تعهدات قراردادی می‌شود، آن را مد نظر قرار می‌دهند.

در صورت موافقت با تمدید، آماده باشید تا بهره مانده مبلغ خرید در تاریخ تکمیل معامله وهمچنین هزینه‌های اداری و حقوقی سازنده مرتبط با تمدید را پرداخت نمایید.

ضروری است که توافق‌نامه تمدید و شرایط تمدید آن به ‌صورت کتبی تنظیم شده و توسط وکیل مورد بررسی قرار گیرد تا از حفظ حقوق و منافع شما اطمینان حاصل شود.

۹. بررسی تأمین مالی پل یا انتقال وام موجود (برای مالکان فعلی)

اگر در حال حاضر ملکی در اختیار دارید و در حال فروش آن هستید، ممکن است موارد زیر را بررسی نمایید:

• -انتقال وام موجود به ملک جدید (Porting)، یا
• -استفاده از وام پل (Bridge Financing) برای خرید ملک جدید پیش از فروش ملک فعلی.

این ابزارهای مالی می‌توانند به مدیریت مشکلات نقدینگی کوتاه‌ مدت کمک کنند و همچنین باید در اسرع وقت با کارگزار وام مسکن یا بانک شما مورد بررسی و مشورت قرار گیرند.

۱۰. شکایت به Tarion یا HCRA در صورت تخلف سازنده

در موارد نادر که سازنده مرتکب عدم ارایه اطلاعات مهم یا سوءنیت شده باشد، می‌توانید شکایت خود را به موارد زیر ارجاع دهید:

• Tarion تحت "قانون تضمین خانه‌های نوساز انتاریو"، یا
• مرجع نظارت بر ساخت‌وساز مسکن (HCRA) که بر سازندگان دارای مجوز نظارت دارد.

در صورتی که رفتار نادرست سازنده مانع تکمیل معامله شده باشد (مثلاً تأخیر عمده یا عدم افشای عیوب مهم)، ممکن است مبنای حقوقی برای فسخ قرارداد یا استرداد پیش ‌پرداخت وجود داشته باشد.

درنتیجه عدم توانایی در تأمین مالی وام مسکن برای ملک پیش‌خرید ممکن است منجر به نقض قرارداد، ضبط پیش ‌پرداخت و مواجهه با شکایات حقوقی دیگر شود. با این حال، گزینه‌های عملی متعددی مانند انتقال قرارداد، افزودن خریدار، تمدید تاریخ انتقال، دریافت تأمین مالی حقوقی یا مذاکره برای فسخ دوجانبه وجود دارد که می‌توانند بررسی شوند.

در صورتی که هیچ یک از این راهکارها مؤثر نباشد، مشورت با وکیل املاک و همچنین وکیل دعاوی بسیار ضروری است. وکیل دعاوی می‌تواند پیامدهای نقض قرارداد، مسئولیت‌های بالقوه و استراتژی کاهش ریسک را برای شما تبیین کند. آگاهی از حقوق و خطرات پیش از تاریخ انتقال، کلید حفاظت از منافع حقوقی و مالی شماست.